央行房貸新規(guī)解讀

http://www.thenaturerepublic.com.cn?? 2019-08-27 15:11　來(lái)源 綜合

央行房貸新規(guī)解讀：2019年8月25日晚央行針對(duì)個(gè)人住房貸款利率發(fā)布公告，稱自2019年10月8日起調(diào)整新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。住房貸款利率調(diào)整后利率會(huì)不會(huì)上調(diào)？新政對(duì)于市民購(gòu)房有哪些影響？為此，記者咨詢相關(guān)專家及行業(yè)人士后了解到，目前利息支出基本不受影響，房貸利率短期內(nèi)不會(huì)下降，且首套房利率打折已經(jīng)成為“過(guò)去式”。

改革為降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本

今日上午，記者在武昌區(qū)中南路一家國(guó)有銀行的網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)看到，時(shí)不時(shí)有辦理住房貸款的市民向工作人員咨詢新政策。董女士稱在網(wǎng)上看到了公告，但還是不知道利率到底會(huì)怎么變。

據(jù)了解，央行最新發(fā)布的公告稱“新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。一名銀行資深人士解釋說(shuō)，2019年8月之前，包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的貸款利率是以央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率（分為1年期、1年以上5年以內(nèi)、5年以上等3個(gè)不同的期限）為標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上浮動(dòng)，“LPR類似基準(zhǔn)利率，但基準(zhǔn)利率常常幾年不調(diào)整，而LPR受市場(chǎng)影響變化特別快，一月公布一次，貸款利率均要圍繞它來(lái)定價(jià)，上下加基點(diǎn)。”

事實(shí)上，LPR機(jī)制改革的初衷是為了解決實(shí)體企業(yè)“融資難”，8月20日公布的改革后首次報(bào)價(jià)結(jié)果也確實(shí)較相應(yīng)期限的貸款基準(zhǔn)利率有所下降。記者發(fā)現(xiàn)，LPR首次報(bào)價(jià)比基準(zhǔn)利率有所下降：一年期LPR為4.25%，比原來(lái)的基準(zhǔn)利率降了10個(gè)基點(diǎn)，而5年期的下降了5個(gè)基點(diǎn)。

個(gè)人住房貸款利率短期不會(huì)降

LPR機(jī)制降低了市場(chǎng)的貸款利率，那么是否意味著房貸利率也會(huì)隨之下調(diào)？在光谷一家企業(yè)上班的吳先生打算年底結(jié)婚買房，他對(duì)新政十分關(guān)注。

記者了解到，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。在央行發(fā)布LPR機(jī)制之際，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就露，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。8月25日的公告也表示，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在此前回答記者提問(wèn)時(shí)表示，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，央行利率調(diào)整的指向性非常明顯，就是保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，因此對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)影響不大。“后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”

在近期房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，武漢的房貸利率仍維持較高水平。記者從多家銀行了解到，目前江城大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮20%左右（按目前基準(zhǔn)利率4.9%來(lái)算，即5.88%），二套房貸上浮25%-30%比較常見(jiàn)。

利率可從一而終也可每年一調(diào)

34歲的程女士已經(jīng)在南湖買房安家，她不知道自己已經(jīng)簽訂的貸款合同會(huì)不會(huì)受到新政影響，“我買房早，原來(lái)還享受基準(zhǔn)利率的打折優(yōu)惠呢”。對(duì)此，武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新說(shuō)，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量部分原來(lái)怎么約定就怎么執(zhí)行。

對(duì)于10月8日以后新簽訂的住房貸款，購(gòu)房者也可以選擇兩種方式計(jì)算利率。根據(jù)央行公告，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。“因此，客戶可以選擇從一而終，一直選擇簽合同時(shí)的LPR利率水平；也可以一年重新來(lái)一次。”

值得注意的是，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價(jià)基準(zhǔn)部分，即最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR，而對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。董登新進(jìn)一步解釋說(shuō)，比如如果借款人簽合同時(shí)的LPR為4.85%，合同約定加60個(gè)基點(diǎn)，為5.45%。若一年后，LPR水平調(diào)整為4.75%，那么該借款人仍需加60個(gè)基點(diǎn)，即5.35%。

首套房利率打折時(shí)代宣告結(jié)束

有分析認(rèn)為，雖然在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中短期內(nèi)房貸利率難以下降，但長(zhǎng)期看，隨著全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢(shì)，相應(yīng)的，LPR的變動(dòng)趨勢(shì)也會(huì)是緩慢下行，會(huì)帶動(dòng)貸款利率下行，長(zhǎng)期看對(duì)借款人的或是利好。

此外董登新還表示，LPR機(jī)制其實(shí)更考驗(yàn)的是銀行。沒(méi)有基準(zhǔn)利率之后，各家銀行定價(jià)水平有差異，銀行需要對(duì)利率波動(dòng)方向有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。

幾年前，江城有不少購(gòu)房者享受了房貸利率的打折優(yōu)惠。董登新說(shuō)，央行規(guī)定，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這意味LPR就是下限，不能突破，利率“打折”的情況將不復(fù)存在。

編輯： yujeu