樓盤價格暴降房源劇增無人接手 溫州炒房客很糾結

2010-05-21 08:58?出處 溫州商報

　　最近，溫州市區二手房市場除了部分房源價格下降、總成交量急速下降70%-80%外，較多房產投資者已變得格外"糾結"起來，并開始積極出貨、逐漸減少房屋持有量：只要價格合適堅決賣出，付了大額定金也不要的大有人在。在樓市持續利空，深層低迷再現的背景下，作為樓市特殊群體的炒房者和房產投資者，其心態變化已昭然若揭。

　　實力炒房客出貨更積極

　　要說炒房經驗，溫州市區章先生可謂老資歷。

　　2003年和2004年那個時候，從同人花園、府東家園和假日花園等樓盤，就已開始歷練。憑借多年的房產炒房經驗和投資收獲，也奠定了他如今的資金實力。

　　年初，同人欣園以每平方米均價23000元開盤，而當時京都城和鉑金府邸等樓盤價格，卻大多在3萬元以上。

　　巨大價格差，他看到了投資潛力。根據房開的要求，每張"入場券"要存160萬元，而他一下子存了3張。與很多人存了三張仍沒有中簽的購房者相比，章先生算幸運的，他中一張，并購買了一套。

　　同時他很快發現，該樓盤外加價開始飆升，從開盤第二天的18萬元開始，沒經歷幾個臺階，就上升至100多萬元，最高曾上探至180萬元左右。在這期間，他發現很多投資者都圍著該樓盤轉，與前些年同人花園和府東家園炒作盛行時極為相似。

　　"只有這樣今后才容易出貨，也更容易拉升價格。"章先生說。因此他分別在不同時間段，從二手市場再次購買了四套該小區房源待漲，加上此前購買的，有5套該小區房源。

　　"進入3月底，我發現溫州市區二手房市場有點‘瘋’，成交量和成交價格都在瘋狂上漲。于是我將該小區12幢和5幢兩套面積分別為199平方米和365平方米的出手，兩套獲利近200萬元。"章先生說。

　　其尚留的三套，一套為頂躍，另兩套為平層，其中頂躍市場外加叫價曾達400多萬元。在章先生眼里，等合適的時候再出手一套就可，此輪炒作就可完美收官。

　　但4月中旬開始，力度無比的調控政策持續出臺，可怕的是除價格跌了外，房子也沒人要了。"這樣的力度，成交量下降外，下階段房價會有深幅調整，所以上周又堅決掛出去頂躍的那套和另一套平層房源，盡管躍層外加價下降至200萬元，但仍無人問津。"章先生對記者說。

　　"憑借我多年的經驗，繼續大量持有房屋并不明智，眼下要堅決出貨，否則到時候資金壓力會很大。當然這個時候，要慢慢出貨，不能一下子放量，否則就會引起恐慌。對我來說，現在只要有誠心的客戶，價格都好談。"章先生說。

　　短期內房源增加40%

　　針對投資客積極出貨的事實，記者也同時在21世紀不動產、平安易居、天浩置業和城市之星等中介公司處得到確認。

　　"比如說原每平方米價格為28000元，現在購房者在看房時就會出22000元的價格，盡管這個價格離炒房客出貨價還有一定差距，但炒房客大都會問：對方是否誠心要？顧名思義炒房客很愿意以合適的價格出貨。"21世紀不動產陳偉說。

　　據陳偉介紹，最近21世紀不動產二手房掛牌房源增加了30%左右，而記者從其他幾個較大規模中介公司處獲悉，部分中介公司二手房掛牌房源增加甚至達到40%。較多跡象顯示，新增房源大多集中在此前炒作盛行的樓盤，除實力投資客積極出貨外，一些最近幾年才入市的投資客也怕套牢，開始積極出貨。

　　幾家大型中介公司負責人肯定，目前市區二手房市場有兩類投資客手中有較多房源，一類是曾炒作過同人花園、府東家園和假日花園等的老投資客，而另一類就是2008年在市場低迷時入市的我市部分中小企業主。由于資金實力較強，這些掌握較多房源的投資客，目前大多選擇積極出貨，但并沒有恐慌性出手，更多是慢慢減倉。這也是我市沒有出現其他城市短期內掛牌房源大量增加的現象。

　　另有一部分炒房經驗并不是很足的投資客，在前期已付高額定金的情況下，由于市場急轉而下，甚至寧愿放棄50萬元、40萬元定金也要悔約。來自市場的信息顯示，這類現象大多出現在解南延伸地塊東南組團和紅日三期等有炒作點的樓盤中，由于這兩個樓盤，一個馬上將要交付使用，另一個即將可辦理產權證，這些憑炒作點漲上去的樓盤，成部分缺乏經驗投資客兵敗的主要原因。

　　下階段樓市如何展現？

　　種種跡象顯示，政府對房地產調控的決心不容忽視，住房問題已經從經濟層面上升至影響社會穩定、關乎國計民生的政治層面。那么下階段樓市又會如何呢？

　　朗兆房產策劃機構總經理葉維堅認為，此次調控，就格局而言，為贏回社會公信力，政府調控決心非常之大。

　　"鑒于當前開發企業總體呈現出錢多、供應不足以及博弈透明三個因素，預期市場量價表現會經歷三個過程：第一階段成交量率先萎縮，價格在短期內將會呈現僵持狀態；第二階段價格開始出現松動，成交量相應的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業探底；第三階段將會是在第二階段基礎上市場有所回轉。"葉維堅分析說。

　　但葉維堅也認為，本輪調控將會是一個中期的過程，至少持續六個月以上，同時價格如果不能在目前狀態下實現10%-15%的回調幅度，政府是不會就此打住，還會繼續出臺更為嚴厲的調控措施。

　　有關人士也認為，針對開發商的"土地增值稅"會否清算？針對投資者的房產保有稅會否落地？政府壟斷的土地招投標方式有否改變？將是影響后市的關鍵因素。

作者：溫州視線